Nous vous proposons un article critique de l'une des mesures perverses prévues dans la loi ELAN relative notamment au logement social : ou comment faire entrer le capital dans le logement socialisé hors marché...avec comme bâton pour les bailleurs la baisse des recettes locatives (via la baisse de solvabilité des locataires en gelant les APL) qui les poussera nécessairement vers d'autres voies de financement comme celle-ci ou carrément la vente d'une partie de leur parc.
Projet de loi ELAN : Tribune de P. LANCO : « logement social : vers le grand Monopoly ? »
Extraits :
L’Etat va ponctionner plus de 1,5 milliard d’€ par an sur les loyers des organismes de HLM. Ce qui les oblige, sauf à arrêter de construire et de réhabiliter leurs immeubles, à vendre des logements pour récupérer les fonds propres qu’on leur prend. Et certains bailleurs sociaux veulent vendre aussi à des investisseurs privés car la vente aux locataires, souvent dénués de moyens financiers, est de plus en plus difficile.
L’amendement qui créait des «sociétés foncières de portage et de vente» ouvertes aux capitaux privés (qui auraient fait de l’argent avec les ventes de HLM) a été retiré.
L’autre, « peut-être plus pervers encore », a été adopté par l’Assemblée nationale. Rassurant, il est juste censé pérenniser une «expérimentation» votée dans le cadre de loi ALUR en mars 2014.
Les bailleurs sociaux pourront céder la «nue-propriété» de n’importe quel immeuble à n’importe quel investisseur : celui-ci aura le droit de le revendre, tout de suite s’il y voit un intérêt, et le bailleur social ne conservera que l’«usufruit», c’est-à-dire le droit de gérer et de percevoir les loyers pour une durée à convenir entre les parties, quinze ans, vingt ans ou plus. A l’issue de cette durée, la pleine propriété revient à l’acquéreur. Pendant la durée de l’usufruit, rien ne change, l’immeuble reste «social». Ensuite, tout va bien encore pour les locataires en place, ils gardent le statut HLM, comme la loi actuelle le prévoit de toute façon.
Mais l’amendement voté le 2 juin par les députés apporte aux investisseurs un élément essentiel qu’ils n’avaient pas dans le cadre de l’expérimentation, ce qui expliquait leur absence d’appétit : les logements qui se libéreront après l’expiration de l’usufruit ne seront plus soumis au statut HLM. Plus aucun plafond de ressources, plus de plafond de loyer, « ces logements pourront être loués ou vendus aux conditions du marché, avec de belles plus-values, la seule perspective qui semble intéresser des investisseurs ».
La mesure est réservée aux «zones tendues», comme l’Ile-de-France ou d’autres capitales régionales où l’on observe des tensions entre l’offre et la demande de logement. Mais ce sont précisément ces territoires qui intéressent les investisseurs.
Que se passera-t-il si « l’amendement Monopoly » est voté définitivement au terme de son examen à l’Assemblée et au Sénat ? Comme l’indiquait la CFDT, «la totale propriété revenant aux investisseurs est le plus sûr moyen de voir tout un pan du logement social disparaître au profit du secteur privé, qui disposerait alors d’un patrimoine à moindre coût». Les fonds d’investissement du type BLACKSTONE vont pouvoir faire leur marché sur les immeubles HLM les plus attractifs et leurs terrains bien placés (…)
Et la mixité sociale quand les HLM situés dans les beaux quartiers auront été vendus ? Comme le disait une blague longtemps en vogue au ministère du logement, pour Bercy (…) « il y a deux sortes de logements sociaux, ceux qui ont vocation à être vendus et ceux qui ont vocation à être démolis ! » (…)
« A quand des prises de position d’élus et de personnalités de premier plan sur ce bien commun constitué au fil des générations et qui loge plus de 10 millions de personnes, soit un habitant sur six ? Les enjeux de société ne doivent pas se transformer en jeu de société. Non au grand Monopoly : il faut faire l’inverse et sanctuariser la nue-propriété des logements sociaux, qui ne doit pas devenir un objet de spéculation ».
Commentaire : le mécanisme de l’amendement est celui de l’usufruit locatif social. En dissociant la nue-propriété de l’usufruit pendant une durée convenue à l’avance (17 à 20 ans), l’usufruit locatif social permet aux bailleurs sociaux de disposer d’un patrimoine locatif neuf de logements sociaux sans avoir à réaliser les investissements lourds attachés à la pleine propriété (achat du terrain, éventuelle opération de démolition, opération de construction…).
Pour les communes, ces logements sociaux sont comptabilisés au titre de la loi SRU le temps de l’usufruit locatif social. Les investisseurs, certes, paient un prix réduit par rapport au même achat en pleine propriété mais, en contrepartie, ne disposent ni des « fruits » (loyers), ni du droit d’occupation pendant une durée relativement longue (17 à 20 ans). Les personnes physiques visées par ce dispositif sont des personnes à hauts revenus qui, pendant leur vie active, souhaitent se constituer un patrimoine « retraite ».
Pour l’auteur, « Les fonds d’investissement du type BLACKSTONE vont pouvoir faire leur marché sur les immeubles HLM les plus attractifs et leurs terrains bien placés. Des logements sociaux rue de Vaugirard ou rue de la Paix ou leur équivalent à Lille, Bordeaux ou Toulouse ? J’achète ! Ilsferont une offre à leurs organismes de HLM qui ont besoin de fonds pour payer la ponction de l’Etat, rassureront les maires les moins regardants en leur disant qu’ils sont tranquilles pour au moins trois mandats ».
L’auteur, en critiquant ce dispositif, semble ignorer que la cherté du foncier de certaines artères comme la « rue de la Paix » interdit de facto l’accès aux communes et leurs opérateurs sociaux, sauf à pouvoir préempter un bien immobilier à un prix bien en dessous du marché. Dès lors, l’on pourrait poser la question dans l’optique d’une « bouteille à moitié pleine » : n’est-ce pas une opportunité de pouvoir offrir des logements locatifs sociaux dans des « quartiers huppés » à des familles pouvant y faire éduquer leurs enfants, la durée de 17 à 20 ans ans étant le temps d’une scolarité, hors études supérieures ?
Libération, "Logement social : vers le grand Monopoly ?", tribune de Patrice LANCO, ancien directeur adjoint de la construction
